陳王琨

景文技術學院環境管理系

副教授

一、物業環境管理之定義及其分類

物業管理是國內正被重視的一項課題。就其英文原名「Property Management 」來看，它可以稱作「資產管理」、「不動產管理」、或是「物業管理」。但與前二個名詞不同的是，物業管理著重於人造的環境，而非僅止於財務調度的「資產管理」，或是土地買賣的「不動產管理」。因此，它是一個比過去的概念更廣泛的領域，同時也蘊含了更多的科技與環保之內涵。

「物業管理」一詞，可追溯自香港於1993年公布「建築物管理條例」後，許多「物業管理､物業顧問､物業開發」的公司相繼成立。依該法令定義，「物業管理」係對具有「一定規模形體之物」的管理，「物業」則包括「建築物」、「設施」、「設備」、「基地」及「環境」等。美國更早於1921年成立「建築物業主與管理者協會 (Building Owners and Managers Association, BOMA)」；1933年成立「不動產管理協會(Institute of Real Estate Management)」，訂定「資產物業管理」這一行業的標準，初期強調建築物本身之管理與維護，在接觸英國的物業管理觀念後，即將其國內的物業管理範圍由建築物本身延伸至資產部分的管理。

行政院於2004年11月15日台經字第0930051134號函中核定「物業管理服務業發展綱領及行動方案」，啓動了國內物業管理的浪潮。許多大專院校乃開始設立相關學系或學群模組，而以景文科技大學成為此一領域的先河。

隨著建築物的多元化，不同形式的建物不斷出現。例如：住宅、大樓、廠房、醫院、學校、車站、加油站等。這些不同形式的建物都需要有良好的管理才能保證它們的價值不至於減低。其管理的工作範圍因此稱為「物業管理」。

物業管理主要分為設施管理、事物管理、以及環境管理三部份。而物業環境管理則是其中最重要的核心技術。其主要理由是現在人們對於生活品質的要求較過去為高，未做好環境管理的物業無形中即降低了物業的價值。舉例而言，我們若花了一百萬元去購買一部車子，每個月可以花上數千元去做保養；相對地，我們是否有花上同樣比例的經費來為房子做必要的維護呢？

過去對於不動產管理或資產管理的概念僅存在於土地或房產的買賣而已。在引入物業管理的概念之後，Property Management已經成為高科技與管理師的平台。以國內最受人注意的物業—台北101大樓為例，它的管理實際上是整合了許多不同的科技領域，包括機電、環保、建築、安全、營運、行銷等。而要如何讓所有在其中的人有安全而舒適的環境，則是物業環境管理者所要做的工作。

二、物業環境管理之程序及方式

國內已有不少院校投入物業管理的領域。根據現今較為被接受的說法，物業管理是以促進建築物的有效利用為主要目標。依照其管理的對象，物業管理可分為三個部份：設施管理係針對建築物附屬的各項設施所進行的維護與管理；事務管理係指與建築物有關的安全、財產、資產等服務性的工作；而環境管理則係針對建築物所有的空間內之整體環境所進行的管理。

不同於著重山川、湖泊、海洋等自然資源的管理的傳統環境工程領域，物業環境管理所面對的主要是人類日常生活中所使用的空間。因此，「安全、清潔、衛生、舒適」乃成為物業環境管理的主要目標。創造一個符合上述要求的環境所需要之科技成為這個領域極重要的技術，而目前產業界所需要的亦正是這方面的技術開發與創新。

無疑地，物業環境管理的發展與重要性是與日俱增的。這可由以下的一些事實加以證明：其一是在SARS流行時所造成的大樓內病原菌的傳播問題；其二是主要的公共場所的室內空氣品質問題；其三是對於物業管理工作之落實問題。然而這也是目前推動物業管理的困境之所在。國內雖已有若干院校成立物業管理相關科系，唯在課程的深度與廣度上則仍有待學術先進的投入。因此相關的標準程序都還未制定。這是我們尚難以評定各個場所的物業環境管理績效的原因。

景文科技大學環境與物業管理系曾於2005年與2006年兩度舉辦「物業管理與實務研討會」。其中有部份研究者提出了不同產業別的物業管理績效評估，包括旅館業、餐飲業、休閒業、加油站、博物館、以及焚化廠等，而更有效的流程與評估模式則尚待努力。

目前勞委會已開始推動相關的技能檢定工作，並且邀請民間團體與技專院校共同參與，而「室內空氣品質」則擬列入乙級技能檢定的項目之一。沈世宏 (2006) 曾提出有關物業管理相關技術士的檢定規範，如表一所示。

表一　物業清潔技術士與物業環境管理技術士應具備之知識與技能與從業方式

(資料來源：沈世宏，2006)

三、 台灣目前在物業環境管理的發展狀況及面臨問題

依照行政院頒布的「物業管理服務業發展綱領及行動方案」，物業管理服務業的產業範圍可分為三類：

第一類：建築物與環境的使用管理與維護

提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。

第二類：生活與商業支援服務

提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。

第三類：資產管理

提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

從以上三類的內容，可以看出物業管理的五大區塊如下：1.建築管理：包括工程修繕、室內裝修、結構檢查、建物診斷之管理。2.安全管理：包括門禁管制、社區監控、巡邏警戒、災害預防之管理。3.環境管理：包括清潔維護、垃圾處理、衛生消毒、蟲鼠防治、景觀(園藝)維護之管理。4.設備管理：包括空調巡檢、機電巡檢、消防巡檢、電器巡檢之管理。5.事務管理：包括督導指揮、文書傳達、經費管理、會議執行、文件管理、設施使用等管理。

在上述的範圍之內，可以有許多不同的物業管理專業服務公司。例如：清潔服務業、保全服務業、建物管理業、居家照顧業、營繕服務業、地產投資業、租賃服務業、以及視訊服務業等。

目前在推動上所遇到的主要困難，在於相關的法令與證照制度尚未建立。因此原本可以透過自由經濟市場競爭以促進良性發展的產業無法充分發揮，也使得大型的物業環境管理公司在現階段不易產生。

四、如何協助企業執行物業環境管理

企業界對於物業管理的重視程度應該不低，理由是這項工作牽涉到企業自身資產的維護與管理。但若要做好物業環境管理的工作，則必須要讓這個產業能夠生根發芽，才能提供更好的技術服務。

要做好企業的物業環境管理，可從下述三方面來努力：

(1) 企業自身方面：

依照經濟學的原理，有投入才有產出。在物業管理上的投入代表我們可以享受到的物業環境品質。而我們每天在物業裡從事各種活動的時間平均超過十六個小時，這其中的環境品質影響到我們的生活與健康，因此更值得我們注意。對企業而言，必須檢討自身在物業環境上所投入的成本。有足夠的投入成本才有可能得到產出的優良物業環境品質。

對企業而言，由於物業環境管理是將過去可能是外部成本的部份變成內部成本。但是這對於企業員工以及企業在資源控管方面都有極大的益處，因此是值得企業努力的方向。

(2) 產業發展方面：

國內有許多潛在的物業尚未完全開放出市場的機會，其主因來自於民眾尚未瞭解到這個行業的專業服務可以帶給他們的好處。舉例而言，香港有許多大學校園完全開放給物業管理公司經營管理，而其所帶來的環境品質改善效益絕非由學校自行管理所能比擬。

若由政府帶動，將許多現今政府無法做好的地方，例如公共空間、車站、學校、國民住宅、工業區等，交由具有經營與管理能力的物業環境管理公司來維護，除可創造出另一波的環境保護人員的就業機會外，對環境品質的提昇亦將有立竿見影之效。

(3) 政策法規方面：

在日益注重專業技能的今日，開辦物業清潔技術士與環境管理技術士技能檢定對物業環境管理制度的發展絕對是有正面的幫助的。

物業環境管理內容要項，除清潔維護、垃圾處理、衛生消毒、蟲鼠防治、景觀(園藝)維護之管理工作外，尚包括室內(含無塵室)空氣品質維護、用水水質維護以及廢水處理與放流水之管理工作。其中園藝類在勞委會已訂有技能檢定職類；衛生消毒、蟲鼠防治已涵蓋於環保署對病媒防治業相關人員之執業規範中；但環保署並未將物業之室內空氣品質維護、用水水質維護及廢水處理與放流水管理相關從業人員以及無塵室之作業人員全部納入其人員訓練規範範圍內。因此建議勞委會中部辦公室開辦甲級及乙級物業環境管理技術士技能檢定。

另鑑於清潔從業人員之技術需求差異甚大，基層從業人員大多數來自技術要求較低之人力派遣市場，因此要求從業人員均取得技能檢定資格並不可行。但清潔從業人員之領班以上幹部，若規劃其需具備丙級物業清潔技術士技能檢定資格，則可帶領新進基層人員完成在職訓練，在最短的時間內即可上線工作，從而可提升清潔服務公司之服務水準，並減輕業者對員工訓練的負荷。

五、結論—以物業環境管理創造台灣觀光之島的願景

日人中村夫婦在埔里住了沒多久就打消來台長宿計畫的案例，對極力推動國內發展觀光業的人士是一大刺激。但是仔細反思，以台灣當前對於物業環境管理的不重視程度，若不極思改進，則未來仍將會有更多的中村事件。

國內環境保護相關的科系為數不少。這些科系的力量若能整合，則對於物業管理產業的發展將有莫大的幫助。舉例而言，原本的「空氣污染防制」技術可以直接轉換為「物業空氣品質的管理，「水污染防治」技術可以轉換為「物業用水安全管理」，職業安全衛生的課程可以轉換為「物業環境衛生」、「物業環境管理」。

有意將觀光產業提昇為繼高科技產業之後的產業第二春榮景的台灣，必須更加著力於物業環境管理的研究與發展，將更多的經費與人力投入這個領域。否則，一個沒有優良物業環境品質的地方是不可能吸引觀光客前來旅遊的。

六、參考文獻

1.卜遠程、陳王琨，2005。「物業管理研究所教育課程的設計」，2005年物業管理與實務研討會。景文科技大學環境管理系主辦。

2.沈世宏，2006。「物業服務業別分類及技能檢定需求分析」，2006年物業管理與實務研討會。景文科技大學環境管理系主辦。

3. 陳王琨，2005。「物業管理大學教育課程的設計」，2005年物業管理與實務研討會。景文科技大學環境管理系主辦。

4.行政院，2004。「物業管理服務業發展綱領及行動方案」。